お問合せからご入居まで

1 あなたの不動産業者(エイジェント)を1人選びましょう
2 エイジェントから有能なローンの担当者を紹介してもらいましょう。
3 ローン担当者に会って購入価格を決めます。
4 エイジェントと話し合う
5 不動産を見に行きます。
6 気に入った物件があったら、オファーを入れましょう。
7 エスクローを開設します。


現金購入者は2と3をスキップします。現金購入の場合は、売主側が、本当に購入する金額があるかどうかの証明を必要としますので、残高証明等の書類の用意して下さい。


1 あなたの不動産業者(エイジェント)を1人選びましょう

ハワイの不動産協会に所属している不動産会社は、会社に売り物件が入ると、それぞれ物件内容を不動産協会の共同媒介方式のコンピューターに入力します。この入力により、不動産協会会員の不動産業者は誰でも、島全体の売り物件情報を取り出す事が出来ます。

以上の理由から、日本のように何件もの不動産会社に行ってそれぞれの自社物件を見せてもらわなくとも、どの不動産会社に行っても同じ物件を見る事が出来ます。では誰でも良いのでしょうか?どの様な人を選ぶかということで、今後の取引きの成り行きに大きく影響することがあります。

なぜあなたの不動産業者(エイジェント)が必要なのでしょう?

売り物件には売り手側の不動産業者がいます。このエイジェントの義務は売主に対して絶対的です。売主のために、いかに高くいかに良い条件で不動産を売るかということです。
買主の不動産業者はあなたの代理として、あなたの得になる不動産購入の交渉をします。

オープンハウスで見られる物件は、数ある売り物件の中のほんの数パーセントで、あなたの欲しい物件ではないかも知れません。良い物件はオープンハウスをする前に売れる場合も多いです。エイジェントはあなたの希望する価格、地域、不動産内容に適った家を常に探しています。該当する物件が売りに出たときには、他の誰よりも早く物件を見せてくれるはずです。

エイジェントはプロとしての知識と経験で適切な提案と意見をしてくれます。



どの様な不動産業者がよいのでしょう?

あなたの立場に立って話を進めてくれる。
あなたの財産を扱う上で、経験と知識そして芯のある強さは必須。
出来ない事は出来ないと正直に言える。
売り手の不動産業者ときちっと交渉が出来る。
親身になってあなたの話を聞いてくれる。
納得の行く説明が出来る。
アメリカは契約社会ですから、契約内容を良く把握し、常に新しい知識、新しい法律を習得する努力をしている人。
物件を実際に常に見て歩き、物件市場を把握している人。
自社物件を押し付けない。
売り手側と交渉したり、契約書を扱う上で英語が堪能な人でなければなりません。


2 エイジェントから有能なローンの担当者を紹介してもらいましょう。
経験のある仕事の出来るエイジェントは不動産取引を沢山経験していますから、優秀なローンの担当者を知っています。頭金が沢山あって、収入もクレジットも良かったら、誰でもローンが下りますが、有能な担当者は、例えバイヤーに多少問題があったとしても、その問題の解決方法そして処置の方法を知っています。
今現在ローンが取れる状態で無い場合は、どの様にしたら、ローンが下りる様になる為の、準備の方法を教えてくれます。

3 ローン担当者(ローンオフィーサー)に会って、購入可能な価格を決めます
これから物件を見て歩き、好みの物件が出て、申し込み(オファー)をする際に、この部分はスキップ出来ません。
オファーを売主に提出する際に、銀行からのこれだけの融資額が下りるでしょうと言う、Pre-qualification letterは、売り主から見て、とても有能なバイヤーの印象になります。この書類が無いと、弱い契約書となります。                      
必要な物は、あなたの収入、出費の明細、例えば、車のローン、クレジットカードの支払い、賃貸していたら賃貸料、子供の養育費、預金額が必要です。実際にローンの申し込みをする際にはその他に2何年分の税金申告書のコピーが必要です。
あなたのソーシャルセキュリティーの番号から、あなたのクレジットが分かります。以上のインフォメーションを基に、ローンの担当者はおおよその購入可能額を算出し、このくらいまでの金額のローンが取れるでしょうと言う(Pre-Qualification Letter)書類を作成してくれます。これは保証書ではありませんが、これから不動産を見て歩く上で必要となります。

ローンを調べてもらう事は、やってみたら意外と簡単な事です。まずは行動に移して、いくらローンが借りられるかを調べて、あなたの不動産購入の夢を実現しましょう。 


日本人がハワイの銀行で融資を受ける場合                             
こちらで融資を受ける際も、日本の銀行と同じ様に、収入支出のバランスが銀行の条件に適わなければなりません。
銀行により多少異なりますが、外国人が購入する際には、頭金が30%は必要です。
準備する物:
2年分の個人と自営の場合は会社の税金の申告書が必要です。
2か月分の銀行口座全ての明細。
銀行からの確認
以上全てを英訳したり、外国であることから、確認に時間を要しますから、買主の協力と迅速な対応が重要です。

本土の方
是非ハワイの地元の銀行から融資を受けて下さい。                   
本土に在住の方は、本土で既に何回もある銀行から融資を受けていて、自分達の経済状態も把握しているから、同じ州内の自分の銀行を使いたい、と言われることが良くあります。
しかしハワイは海に囲まれた特殊な土地柄、本土の銀行が本土の基準に沿ってローンのプロセスをすると、ハワイの銀行から見たら何でもないことが、本土の銀行から見ると、重要な問題になり、収入があって全く問題の無いはずのお客様が、融資を受けるが大変になってしまう事が良くあります。ですから本土のバイヤーには極力ローカルのレンダーを使うように説得します。
インターネットでの、本土の銀行の利息が一番低いから、その銀行を使いたい、と言われることがあります。良くあることは、コミュニケーションがイーメールだけで不十分なことと、実際に開いてみると、色々な諸費用が加わり、結果的に随分高い物になってしまう事も珍しくありません。


4 エイジェントと話し合う
購入予算が決まりました。次にあなたの希望する不動産物件の条件を不動産業者に伝えます。

不動産の使用目的 ― 居住、投資、別荘 ,ビジネス
不動産の使用目的により、選ぶ物件も変わります。例えば、自分で住む場合は管理費が多少高くても良いでしょうが、投資の場合はどんなに気に入っても管理費が高いと、その分家賃収入が低くなります。どの不動産を選ぶ場合も、将来又売る事を考えて、不動産価値を維持出来そうな物件を選びましょう。にぎやかな通りに面した家とか、ハイウエイ沿いの家は多少安いかも知れませんが、売るのが難しくなります。どの様な不動産も値段次第で売れますが、なるべくなら余り問題の無い不動産を購入した方が、買うのも売るのも楽です。
あなたの気になる事は、将来売却の際には、他の人達も気になりますよ。 
地域(ワイキキ,マキキ、ハワイカイ等)            
学校区域
一戸建て - 土地面積、家屋面積、寝室数、設備(プール等)
コンド- 寝室数、設備(プール、テニスコート、バーベキュー、等)
  物件探しのポイント
  不動産業者はあなたの予算と希望する不動産内容を物件探しの条件に入れて、該当する物件を検索しますが、予算内であなたの全ての条件を満た
  す物件を見つけるのは、高い予算があってもなかなか難しいです。
  あなたにとって何が一番重要なのか、何が無くてはならないのか、一番必要な条件を希望に入れて、もう一度売り物件を検索してもらいます。
  予算が余り無い場合は、予算内で購入出来る物件を出してもらい、その中から選びます。
  
  学校区域がある方は、その区域内で予算内の物件を検索してもらいます。

5 不動産を見に行きましょう

さあ物件を見に行きましょう
物件を見に行ける日時が分かり次第、なるべく早めに不動産業者に知らせます。


不動産を見るポイント
コンド                                       
  ゲスト用の駐車場があるか、無い場合は近くに駐車する場所があるか
建物の周辺の環境はどうでしようか、女性や子供が安心して歩けるか
車を運転しない人は、バス停が近くにあるか
部屋を見る時は、まず間取り、コンデション、景色をみます。時に部屋が散らかっていて汚い場合がありますが、コンデションが良いかどうかが重要です。いずれにしても購入時には、部屋の中の物は全て外に出て、きれいに掃除されます。台所やバスルームはどうでしょうか、水廻りは一番費用の掛かるところです。外見にとらわれないで、目を開いてコンデションを良く見て下さい。壁の色、床のカーペットは簡単にかえられますが、間取りと景色はかえられません。
建物内のロビーや廊下や施設等が古くいたんでいる場合は、建物の管理に問題があるかも知れません。
新しいコンドの場合、将来他のコンドが建設される可能性があるかどうか、周辺を良く調べる。建物の前にコンドが建ったら、今ある景色が全く変わります。

一戸建て
周辺の環境を良く見る、家族構成によってはバスの便、買い物の便利さ
間取りは、オープンで明るい家が私のお勧めです、将来売る時にも売りやすい。
逆にハイウエイ沿いや騒音のある、少し条件の悪いところは、その区域の平均価格と比較すると、少し安く買える場合があります。
家の場合でもコンドを購入するのと同様に、全ての条件を満たすことはやはり予算次第と成りますので、先に説明した通り、何があなたにとって大切なのか、順番を決める必要があります。
 
6 欲しい物件にオファーを入れる
購入申し込み(オファー)を書く上でのポイント
購入契約書には必ず手付金を付けます。
銀行の融資担当者から書いてもらった、この金額の融資はおそらく取れるでしょう、というprequalification letterを付けます。これにより経済的に安定したバイヤーという証明をします。 
手付金は購入金額により異なり、幾らという決まりはありません。30万ドル位なら1000ドルで十分でしょう。100万ドル以上の物件を購入する方は、1万ドル位は付けて下さい。手付金の金額が高いと、売主は買主がそれだけ真剣だという事で好意的に取ります。
では幾らでオファーを入れたら良いでしょうか? これは物件次第です。ある物件は魅力的で、自分の好みにピッタリで、直ぐに買い手が付きそう。どうしても欲しかったら、後で後悔しない申し込みをします。その物件がどの様に人に評価されるか、を良く見極めて価格を決めます。
契約書には購入希望価格、支払方法(現金か、ローンか)権利書所有名義、その他の条件を明記します。
売主が買主のオファーに同意して署名をすると売買契約の成立となります。
または買主の申し込み条件が、売主の要求〔価格が低すぎるとか)と全く欠け外れている場合は単に拒否をします。
たいていはカウンターと言って、売主の売る条件を明記して、買主と交渉をします。お互いに納得するまで何回か交渉をする事も良くあります。
お互いが同意して署名した時点で契約が成立となります。


7 エスクロー開設

売手と買手の双方が同意し売買契約に署名した時点で、契約が成立します。ここでエスクロー会社に成立した売買契約書と手付金を送り、エスクローを開設します。

エスクローは売主と買主の間において中立の立場で、不動産取引に必要な業務と金銭の管理を公平に取り扱います。

エスクロー開設後は金銭の全てはエスクローの口座に入金します

エスクロー開設から決済、登記までの順序
それぞれのエスクローの内容は異なりますので、ここでは基本的な説明だけさせて頂きます

1 売主、買主双方が署名した契約書、手付金を受け取る
2 目的不動産の権限調査を依頼する
3 目的不動産の抵当権の残高を銀行から確認する
4 弁護士に権利書とその他の書類の作成を依頼する
5 売主、買主の支払い(抵当債務支払い、固定資産税、管理費、電熱費、不動産業者やエスクローの手数料、その他の支払い)明細を作成する。
6 売主、買主が必要義務を全て終了したかどうかの確認
7 権利書を売主、買主に送付する
8 売主、買主から署名した権利証書を受け取り、購入価格の残高を買主から受け
取る
9 決済、登記する
10、購入金額から売主の抵当債務、その他の必要経費の支払いを終了、残金を売主に支払う 

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